सरकारी मूल्यांकनमा मनपरी, सस्तोमा जग्गा बेच्दा पनि राज्यलाई महँगो कर !

काठमाडौं । घरजग्गा कारोबारमा राज्यको कर प्रणाली कति अव्यावहारिक छ भन्ने उदाहरण पछिल्ला घटनाले देखाएका छन्। बजारमा जग्गा र घरको मूल्य घटेर बिक्री भइरहेका छन्, तर मालपोत कार्यालयमा नामसारी गर्दा भने सरकारले तोकेको न्यूनतम मूल्यांकनअनुसार नै राजस्व तिर्नुपर्ने बाध्यता छ। व्यक्तिले आफ्नो सम्पत्ति आफूले चाहेको मूल्यमा बेच्न पाउनुपर्ने हो। तर, बिक्री मूल्यभन्दा सरकारी मूल्यांकन बढी हुँदा पनि त्यही मूल्यांकनका आधारमा कर असुल्ने व्यवस्थाले घरजग्गा कारोबारलाई थप जटिल बनाएको छ।

पछिल्लो समय सामाजिक सञ्जालमा ‘सस्तोमा घरजग्गा बिक्री’ भन्दै राखिएका विज्ञापन प्रशस्तै भेटिन्छन्। नक्सा र लालपुर्जासहितका तस्बिर राखेर घरजग्गा बिक्रीको प्रचार भइरहेको छ। तर, विज्ञापनमा उल्लेख भएको मूल्य र सरकारी मूल्यांकनबीच ठूलो अन्तर छ। यसले घरजग्गा बजारमा देखिएको वास्तविक मूल्य र सरकारी मूल्यांकनबीचको दूरी उजागर गरेको छ।

भक्तपुरको नालिञ्चोकस्थित हाइवे नजिकै चार आना एक दाम जग्गामा बनेको घर ५५ लाख रुपैयाँमा बिक्री गर्ने भन्दै दलालहरू ग्राहक खोजिरहेका छन्। घर बिक्री गराएबापत दलालले पाँचदेखि १० प्रतिशतसम्म कमिसन पाउने गरेका छन्। रोचक पक्ष के छ भने सूर्यविनायक नगरपालिकाले उक्त जग्गाको सरकारी मूल्यांकन आनाकै ४० लाख रुपैयाँ कायम गरेको छ। बजारमा घरसहितको सम्पत्ति ५५ लाखमा बिक्री गर्न खोजिँदै छ, तर जग्गाको सरकारी मूल्यांकन मात्रै करिब एक करोड ६० लाख रुपैयाँ पुग्छ।

सरकारले राजस्व उठाउने नाममा वास्तविक कारोबार मूल्यभन्दा बढी मूल्यांकन कायम गर्नु कति न्यायोचित हो ? घरजग्गा व्यक्तिको निजी सम्पत्ति हो। उसले घाटा खाएरै भए पनि बेच्न चाहेमा राज्यले रोक्न मिल्दैन। तर, सस्तोमा बिक्री गर्दा पनि सरकारी मूल्यांकनअनुसार नै राजस्व तिर्नुपर्ने अवस्था छ। यस्तो व्यवस्थाले वास्तविक कारोबारलाई निरुत्साहित गर्ने र अनौपचारिक कारोबारलाई प्रोत्साहन गर्ने जोखिम बढाएको छ।

काठमाडौं महानगरपालिकाभित्रका ३२ वटै वडामा स्थानअनुसार आनाको पाँच लाखदेखि ७६ लाख ६० हजार रुपैयाँसम्म सरकारी मूल्यांकन कायम गरिएको छ। ललितपुर महानगरपालिकाको कुपण्डोल क्षेत्रमा आनाको ३९ लाख ५० हजार रुपैयाँ सरकारी मूल्यांकन छ। बजारमा घरजग्गाको माग घटेको र बिक्री गर्न कठिन भइरहेको अवस्थामा पनि सरकारी मूल्यांकन घटाउनेतर्फ स्थानीय तह र सरकारले चासो दिएका छैनन्।

उपत्यकाबाहिरको अवस्था झन् रोचक छ। सिन्धुलीको दुधौली नगरपालिका–२ भुम्लु गाउँमा खेतीयोग्य जमिन बाँझिएको छ। घरमा ताला लागेको छ। स्थानीय बासिन्दा गाउँ छाडेर अन्यत्र गएका छन्। तर, पालिकाले कच्ची सडक छेउछाउका जग्गाको मूल्य प्रतिरोपनी दुई लाख रुपैयाँ तोकेको छ। त्यहाँ प्रतिरोपनी पाँच हजार रुपैयाँमा जग्गा बेच्न खोज्दा पनि किन्ने मान्छे पाउन मुस्किल छ। बैंक र भूमाफियाको हितमा हुने गरी सरकारी मूल्यांकन बढाइएको हो कि भन्ने प्रश्न यसले जन्माएको छ।

बैंकको धितो मूल्य बढाउने खेलमा सरकारी मूल्यांकन ?

सरकारी मूल्यांकन बढ्दा बैंक तथा वित्तीय संस्थालाई प्रत्यक्ष लाभ पुग्ने गरेको छ। जग्गाको सरकारी मूल्यांकन बढेपछि धितोको मूल्य पनि बढ्छ। त्यसले बैंकलाई कर्जा प्रवाह गर्न सहज बनाउँछ। तर, जग्गाधनी र वास्तविक खरिदकर्ताको आर्थिक अवस्थासँग त्यसको सम्बन्ध कति छ भन्ने प्रश्न अनुत्तरित छ।

२०४१ सालमा थापागाउँमा आठ आना जग्गा सरकारी राजस्व तिरेर नौ हजार रुपैयाँमा खरिद गरेको बताउने एक व्यक्ति अहिले पनि त्यही क्षेत्रमा बसोबास गरिरहेका छन्। तर, अहिले त्यहाँको सरकारी मूल्यांकन आनाकै ७६ लाख ६० हजार रुपैयाँ पुगेको छ। जग्गाको लम्बाइ र चौडाइ बढेको छैन, तर सरकारी कागजमा मूल्य भने अस्वाभाविक रूपमा बढेको छ।

जग्गाको मूल्य कृत्रिम रूपमा बढाउँदा सर्वसाधारण मात्र होइन, राज्यको अर्थतन्त्रसमेत प्रभावित हुन्छ। यही मूल्यांकनका आधारमा घरभाडा, जग्गा कारोबार, बैंकको धितो र अन्य आर्थिक गतिविधिको हिसाबकिताब प्रभावित हुन्छ। काठमाडौंमा एउटा कोठाको भाडा पाँच हजारदेखि ३० हजार रुपैयाँसम्म पर्छ। फ्ल्याटको भाडा हजारदेखि लाख रुपैयाँसम्म पुग्छ। सटर लाखौं रुपैयाँमा किनबेच हुन्छ। तर, घर खाली छ भन्दैमा घरधनीले घरबहाल कर नतिर्ने अवस्था छैन।

घरजग्गामा लगानी बढ्दै जाँदा वास्तविक उत्पादनशील क्षेत्र कमजोर बनेको छ। भूमाफियाले रोपनीका पाँचदेखि १० हजार रुपैयाँमा जग्गा खरिद गरेर टुक्राटुक्रा पार्ने र प्लटिङ गरी मनलाग्दी मूल्य राखेर बिक्री गर्ने गरेका छन्। त्यसपछि सरकारले पनि त्यही आधारमा राजस्व बढाउने गरेको छ। यसरी जग्गाको मूल्य बढाउने प्रक्रियामा राज्य स्वयं सहभागी बनेको देखिन्छ।

२०६६ सालमा घर निर्माण सुरु हुनुअघि राधेराधे क्षेत्रमा आधाआधाजसो घर बनिसकेका थिएनन्। सडक र भौतिक संरचना निर्माणपछि त्यहाँ बस्ती विस्तार भयो। तर, बस्ती विस्तारसँगै डुबानको समस्या पनि बढ्यो। २०४८ सालमा रोपनीको ३० हजार रुपैयाँमा बिक्री नभएको जग्गा २०७८/७९ सम्म आइपुग्दा आनाकै ६५ लाखदेखि करोड रुपैयाँसम्म पुगेको उदाहरण छ। यसले जग्गाको मूल्यवृद्धि उत्पादन, पूर्वाधार र वास्तविक मागका आधारमा मात्र नभई प्लटिङ तथा कृत्रिम मूल्यवृद्धिको प्रभावबाट पनि निर्देशित भएको देखाउँछ।

सरकारी जग्गा व्यक्तिका नाममा, राज्य भने मौन

जग्गाको मूल्य बढाउने र राजस्व असुल्ने विषयमा सक्रिय देखिने राज्य सार्वजनिक तथा सरकारी सम्पत्ति संरक्षणमा भने कमजोर देखिएको छ। खोलानाला, सार्वजनिक जग्गा, राजपरिवारका नाममा रहेका सम्पत्ति, पार्टीपौवा, राजकुलो, ढुंगेधारा, इनार र मठमन्दिरका जग्गासमेत अतिक्रमणको चपेटामा परेका छन्। कतिपय ठाउँमा खोलामाथि नै घर निर्माण भएका छन्। गुठीका जग्गासमेत व्यक्तिका नाममा दर्ता भएका छन्।

सर्वसाधारणको लगानी र सार्वजनिक सम्पत्ति संरक्षणमा राज्यको चासो देखिँदैन। तर, सरकारी मूल्यांकन बढाएर राजस्व असुल्ने काम भने निरन्तर भइरहेको छ। राज्यको प्राथमिकता सार्वजनिक सम्पत्ति जोगाउने हो कि जग्गाको मूल्य बढाएर कर उठाउने भन्ने प्रश्न स्वाभाविक रूपमा उठेको छ।

मुलुकका सात प्रदेशमध्ये बैंक तथा वित्तीय संस्थाको सबैभन्दा बढी कर्जा लगानी र राजस्व संकलन बागमती प्रदेशमा केन्द्रित छ। अन्य प्रदेशमा न बैंक तथा वित्तीय संस्थाको कर्जा लगानी उल्लेख्य छ, न राजस्व संकलन नै। गाउँगाउँमा सडक पुगेका छन्। विद्यालय र अस्पतालका भवन बनेका छन्। तर, ती संरचनामा सेवा लिन जाने मानिस छैनन्। विद्यालयमा विद्यार्थी छैनन्, अस्पतालमा उपचारका लागि बिरामी छैनन्। जनप्रतिनिधि र सरकारी कर्मचारी भने गाउँमै छन्। गाउँ रित्तिँदै गएको यो गम्भीर अवस्थालाई राज्यले अझै प्राथमिकतामा राखेको छैन।

काठमाडौंको मानवीय चाप घटाउने र गाउँमै आर्थिक गतिविधि बढाउने योजना सरकारसँग देखिँदैन। बरु जग्गाको मूल्यांकन बढाएर राजस्व असुल्ने प्रवृत्ति कायम छ।

भूमि वर्गीकरणमा ५४ महिनादेखिको अलमल

भूमि व्यवस्थापनको अर्को महत्वपूर्ण विषय जग्गा वर्गीकरण हो। जग्गाको वर्गीकरणका लागि यसअघिका सरकारले चारपटकसम्म समय थपिसकेका छन्। अहिलेकी भूमिसुधारमन्त्री प्रतिभा रावलले पनि कित्ताकाट खुलाउन अर्थ मन्त्रालयलाई प्रस्ताव पठाएको बताइएको छ।

देशका ७५३ स्थानीय तहमध्ये ४३० वटाले जग्गा वर्गीकरण गरिसकेका छन्। बाँकी स्थानीय तहमा भने प्रक्रिया पूरा हुन सकेको छैन। जग्गा वर्गीकरण गर्ने निर्णय भएको ५४ महिना बितिसक्दा पनि काम सम्पन्न हुन नसक्नु राज्यको प्रशासनिक अक्षमताको अर्को उदाहरण हो।

खेतीयोग्य जमिन प्लटिङ गर्न नपाउने व्यवस्था कार्यान्वयन गर्न नसक्दा भूमाफियाले स्थानीय तहलाई नै दबाबमा राखिरहेका छन्। सुशासनको नारा दिएर बनेको सरकारका मन्त्रीसमेत भूमाफियाको प्रभावमा परेर काम गरिरहेको आरोप लाग्न थालेको छ। सरकारले यस्तो प्रवृत्ति रोक्नुको सट्टा समय थप्ने र कित्ताकाट खुलाउने विकल्प खोजिरहेको छ।

जग्गा वर्गीकरण नगर्दा केही खेतीयोग्य जमिन बाँझै रहने अवस्था छ। तर, वर्गीकरण नगर्दा मन्त्री र भूमाफियालाई फाइदा हुने तथा जग्गा किनबेचमा सर्वसाधारण प्रभावित हुने अवस्था कायम छ। जुनसुकै सरकार आए पनि बिचौलियाको प्रभाव कायम रहने हो भने भूमि सुधारको नारा कागजमै सीमित हुनेछ।

सरकारले अब जग्गाको मूल्यांकनलाई वास्तविक बजार मूल्य, स्थानीय पूर्वाधार, माग, उपयोगिता र आर्थिक गतिविधिसँग जोड्न आवश्यक छ। बजार मूल्यभन्दा अस्वाभाविक रूपमा बढी सरकारी मूल्यांकन कायम गरेर राजस्व असुल्नु न्यायसंगत हुन सक्दैन। त्यस्तै, खेतीयोग्य जमिन संरक्षण, सार्वजनिक जग्गा फिर्ता र भूमि वर्गीकरणको काम पनि तत्काल टुंग्याउनुपर्छ।

अन्ततः जग्गाको मूल्य बढाएर राज्य धनी हुने होइन। उत्पादन, रोजगारी र आर्थिक गतिविधि बढाएर राज्य बलियो बन्ने हो। तर, अहिलेको भूमि व्यवस्थापन प्रणालीले न किसानलाई लाभ दिएको छ, न घरजग्गा खरिद गर्ने सर्वसाधारणलाई राहत दिएको छ। लाभ उठाइरहेका छन् त बिचौलिया, भूमाफिया र जग्गाको मूल्यवृद्धिबाट फाइदा लिने सीमित समूहले। सरकारले यो संरचना नबदलेसम्म घरजग्गा बजारको विकृति र सर्वसाधारणमाथिको आर्थिक भार घट्ने देखिँदैन।