काठमाडौंमा घर बनाउन अब ४ आना जग्गा अनिवार्य

सरकारले जग्गाको कित्ताकाटमा कडाइ गर्दै नयाँ प्रावधान ल्याएको छ ।

राजपत्रमा भू-उपयोग नियमावली २०७९ प्रकाशित गर्दै भूमि व्यवस्था, सहकारी तथा गरिबी निवारण मन्त्रालयले ४ आनाभन्दा कम हुने गरी जग्गा कित्ताकाट गर्न नपाइने नियम लागू गरेको हो ।

नयाँ नियम अनुसार काठमाडौं उपत्यकामा कृषि क्षेत्रका रूपमा तोकिएको जग्गालाई न्यूनतम ५०० वर्गमिटर र आवसीय भनेर तोकिएका जग्गा न्यूनतम ४ आनामामा मात्र कित्ताकाट गर्न पाइनेछ ।

भूमि व्यवस्था सहकारी तथा गरिबी निवारण मन्त्रालयले भू–उपयोग नियमावली २०७९ जारी गर्दै यो व्यवस्था अघि सारेको हो ।

राजपत्रमा जेठ २३ गते प्रकाशित गरेको नियमावलीमा भनिएको छ, जग्गाको खण्डीकरण नियन्त्रणसम्बन्धी व्यवस्थामा कृषि क्षेत्रको रुपमा वर्गीकरण गरिएको वा नियम ५ को उपनियम (७) बमोजिम कृषि क्षेत्रको रुपमा तोकिएको जग्गालाई काठमाडौं उपत्यकामा पाँच सय वर्ग मिटर, तराई र भित्री मधेशमा छ सय पचहत्तर वर्ग मिटर क्षेत्रफलभन्दा कम क्षेत्रफल हुने गरी कित्ताकाट गर्न पाइनेछैन ।’

यी हुन् घर बनाउदा पालना गर्नुपर्ने प्रमुख ५ नियम

आफूसँग भएको जग्गामा कस्तो घर बन्ला ? कति तले बनाउन सकिएला ? भनेजस्तो बनाउन केही समस्या आइपर्छ कि ? यस्ता प्रश्न घर निर्माण सोच बनाउँदा सुरूआतमै आइपर्छन् ।

नियम-कानुन र तरिका जानिएन भने समस्या थपिन सक्छ। त्यसैले देशका प्रमुख सहरमा घर बनाउन स्थानीय सरकारले तय गरेका नियम बुझ्नुपर्छ । घर बनाउँदा आफ्नो क्षेत्रको नियम के-कस्तो छ बुझ्न वडा कार्यालय उपयुक्त गन्तव्य हुनसक्छ ।

हामीले यहाँ काठमाडौं महानगरपालिकाभित्र घर बनाउँदा पालना गर्नुपर्ने केही नियमबारे चर्चा गरेका छौं । महानगरपालिकाका इञ्जिनियर तथा भवन निर्माण इजाजत विभाग प्रमुख सुरज शाक्यले प्रमुख ५ नियमबारे जानकारी दिएका छन् ।

पहिलो, कति जग्गामा कति क्षेत्र ओगटेर घर बनाउन पाइन्छ ?

नियमअनुसार पुराना बजार क्षेत्र, हनुमानढोका, ठमेल, असन लगायत क्षेत्रमा ८ आनासम्म जग्गा छ भने ८० प्रतिशतसम्म पिलर वा घरको संरचनाले समेट्न पाइन्छ ।

पुराना बजार क्षेत्रभन्दा बाहिर ८ आनासम्म जग्गा छ भने ७० प्रतिशत घरले समेट्न पाइन्छ । तर जग्गा ८ आनादेखि एक रोपनी छ भने ६० प्रतिशतमा मात्रै पाइन्छ । त्यस्तै एक रोपनीभन्दा धेरै छ भने नियमअनुसार ५० प्रतिशत क्षेत्रमा मात्रै घर बनाउन पाइन्छ। यो काठमाडौं महानगरपालिकाको नियम हो ।

‘एक आना भन्नाले ३४२.२५ वर्गफिट हो । जग्गा चार आनाको छ भने भुइँ क्षेत्र ७० प्रतिशत मात्रै समेट्न पाइन्छ,’ विभागीय प्रमुख शाक्य भन्छन्, ‘७० प्रतिशत भनेको चार आनामध्ये करिब तीन आना हो। पुरानो बजारभन्दा बाहिर घर बनाउँदा ७० प्रतिशतमा मात्रै बनाउन पाइन्छ ।’

दोश्रो, जग्गाको क्षेत्रफल र घरको क्षेत्रफलको अनुपात हो । प्राविधिक भाषामा यसलाई ‘फ्लोर एरिया रेसियो (फार)’ भनिन्छ ।

सामान्यतया घरको दस फिट बराबर एक तला हुन्छ। सोअनुसार एक हजार वर्गफिट जमिनमा तीन तलाको घर बनाउने हो भने घरको क्षेत्रफल तीन हजार वर्गफिट हुन आउँछ ।

काठमाडौं महानगरपालिकाको हकमा आवासीय भवन बनाउँदा जग्गाको क्षेत्रफलभन्दा साढे चार गुणा बढी क्षेत्रफल ओगटेर घर बनाउन सकिने नियम छ । व्यवसायिक र अपार्टमेन्टका लागि छुट्टै नियम हुन्छन्। यहाँ हामीले आवासीय घरको मात्र कुरा गरेका छौं ।

‘फ्लोर एरिया रेसियोमा पार्किङ, बरन्डा, भर्‍याङले ओगट्ने क्षेत्र, बेसमेन्ट लगायतको हिसाब हुँदैन। घरको पिलरभित्र लगाइएको पर्खाल मात्रै पर्छ,’ शाक्यले जानकारी दिए, ‘योजनाबद्ध आवासीय क्षेत्रमा भने साढे तीन गुणा क्षेत्रफलमा मात्र बनाउनुपर्छ ।’

उनका अनुसार नियम विपरीत नक्सांकन गरिएका घरको नक्सा पास हुँदैन । नक्सा पास नगरी संरचना बनाउनुहुँदैन। यसरी बनाइएका घर जुनसुकै बेला भत्काउने वा चर्को जरिवाना तिराउने अधिकार पालिकालाई हुने उनले जानकारी दिए ।

तेश्रो, बाटोका लागि छाड्नुपर्ने दुरी ।

मुख्य बाटोमा घर–घडेरी परेपछि उठिबास लागेको खबर हामीले बारम्बार सुनिरहेकै छौं । त्यसैले पनि आफ्नो जग्गा कस्तो ठाउँमा छ वा घर बनाउन पर्याप्त हुन्छ कि हुँदैन भन्नेबारे ख्याल गर्नुपर्ने शाक्य बताउँछन् ।

शाक्यका अनुसार बाटोबाट संरचना बनाउने स्थानसम्म छोड्नुपर्ने दुरीलाई प्राविधिक भाषामा ‘सेट-ब्याक’ भनिन्छ ।

‘यो सामान्यतया १.५ (डेढ) मिटर छोड्नुपर्छ,’ शाक्यले भने, ‘६ मिटर बाटोले छोएको स्थानमा घर बनाउने भए बाटो नापेरै डेढ मिटर छोड्नुपर्छ ।’

यी नियम आफ्नो घर बन्ने पालिका वा सडक विभागको मापदण्डअनुसार फरक हुनसक्ने उनी बताउँछन् । अहिले सानो बाटो भए पनि पछि ठूलो हुनसक्ने सम्भावना भएका स्थानमा विचार पुर्‍याउन उनी सुझाउँछन् । पहिले सतर्क भइएन भने पछि झन्झटिलो हुन सक्छ ।

चौथो, नक्सा बनाउँदा खानेपानी वा ढल सम्बन्धी पूर्वतयारी गर्नुपर्ने ।

यो नियमअनुसार ढल निकासका लागि आवश्यक भएमा आफ्नो जग्गाबाट पाइप लैजान दिनुपर्छ । साथै हिजोका दिनमा राजकुलो, खोल्सा, खोला आदि पुरिएर बाटोका रूपमा कायम भएको छ भने नयाँ निर्माणका लागि नक्सा पास गर्दा राजकुलो, खोल्सा, खोला नै कायम गराउनुपर्छ ।

‘आफ्नो जग्गाबाट ढल र पानीको पाइप, बिजुलीको लाइन लैजान दिन्नँ भन्न पाइँदैन,’ जल र ढलबारे शाक्यले भने, ‘पहिले पुरिएर बाटोजस्तो बनेका खोल्सा, खोला वा राजकुलो भएर सो स्थानमा व्यक्तिको जग्गा परेको देखिए कुलो वा खोला नै कायम गरिनुपर्छ ।’

अन्यथा सार्वजनिक जग्गा मिचेको आरोपसमेत लाग्न सक्ने उनले बताए ।

पाँचौं, झ्याल राख्न साँधबाट छुट्याउनु पर्ने दुरी ।

मोहोडाबाहेक घरको पछिल्लो भागमा झ्याल राखिने स्थान हेर्नु उत्तिकै आवश्यक हुन्छ । काठमाडौंको हकमा सानो स्थानमा आरामदायी घर बनाउनु पर्ने हुँदा भनेजति झ्याल राख्न नमिल्ने पनि हुन्छ । वा झ्यालका लागि कति स्थान छोड्नुपर्छ जानकारी नहुन सक्छ ।

नियम हेर्दा झ्याल राख्नु पर्ने दिशातर्फ साँधबाट डेढ मिटर खाली ठाउँ छोड्नुपर्छ ।

‘जग्गा छड्के छ भने कम्तीमा एक मिटर हुनुपर्ने व्यवस्था छ । अन्यथा झ्याल राख्न पाइँदैन,’ विभागीय प्रमुख शाक्यले भने, ‘झ्याल नराख्ने दिशातर्फ साँध–सीमामा नपर्ने गरी पिलर उठाउन सकिन्छ ।’

घर बनाउँदा पालिकाहरूमा नक्सापास र कागजपत्रका अरू पनि धेरै प्रक्रिया हुन्छन् । जसबारे थप जानकारी लिन वडा कार्यालय, पालिका वा प्राविधिकसँग सल्लाह गर्न सकिन्छ ।