घरजग्गाको गाठो फुकाउन नसकेको मौद्रिक नीति

नेपाल राष्ट्र बैंकबाट चालु आर्थिक वर्ष ०८१/८२ को मौद्रिक नीति सार्वजनिक भएपछि निजी क्षेत्र पनि सेयर बजारमा भइरहेको वृद्धिमै रुमलिन थालेका छन् । तत्काल लगानी गरेर छोटो समयमै लाभ लिन सकिने भएकाले यो स्वाभाविक पनि छ ।

संसारभर नै स्पेक्युलेटिभ मानिएको सेयर बजारले अहिलेको उत्साहलाई टिकाइराख्ला भन्ने सन्देह यथावत नै छ । तर, अन्तर्राष्ट्रिय रुपमै सुरक्षित लगानी मानिएको रियल इस्टेटमा भने सर्वसाधारणको पैसा फसेको फस्यै छ । अल्पकालीन बजारले दिइरहेको क्षणिक आनन्दमा नियामक निकाय मात्रै होइन, निजी क्षेत्र पनि अलमलिएका छन् ।

नेपाली समाजमा नागरिकको प्रमुख सपना भनेको घरजग्गा हो । हुनेखानेको प्रमुख सम्पत्ति पनि यहीँ हो । मानिसहरूले जीवनमा गर्ने ज्यादै महत्वपूर्ण आर्थिक कारोबार मध्ये घरजग्गा कारोबार नै मानिएको छ । घरजग्गा क्षेत्रमा आउने मन्दीले अर्थतन्त्रलाई शिथिल बनाई आर्थिक क्रियाकलापमा नकारात्मक प्रभाव पार्छ । यसले मौद्रिक नीतिको प्रभावकारितामा समेत प्रभाव पारेको छ । एकातिर घरजग्गाको कारोबार ठप्प हुँदा नागरिकको खर्च गर्ने क्षमतामा फेरबदल आएको छ भने अर्कोतिर सम्पत्तिको मूल्य स्थिर रहँदा धितो पनि लिलाम गर्न नसकी बैक तथा वित्तीय संस्थाहरूले प्रवाह गर्ने कर्जा प्रभावित भएको छ ।

सन् २००७–०८ मा अमेरिकामा सुरू भएको आर्थिक संकटको मूल कारण घरजग्गा कारोवारमा उत्पन्न समस्या थियो । घरजग्गा मूल्य बढी रहेको अवस्थामा बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले घरजग्गा कारोबारमा अत्यधिक ऋण प्रवाह गरेका थिए । घरजग्गाको मूल्य घट्न सुरू गरेपछि कर्जा असूली प्रभावित भयो । यसले गर्दा तरलताको अभाव हुन थाल्यो जुन समस्या सम्पूर्ण वित्तीय प्रणालीमा देखयो । फलस्वरूप, विश्वव्यापी वित्तीय सङ्कट सिर्जना भयो । यसको प्रभाव वास्तविक क्षेत्रमा पनि पर्‍यो र लामो समयसम्म अमेरिका लगायत विकसित देशहरूका अर्थतन्त्र मन्दीमा गए । अहिले नेपालमा पनि घरजग्गा क्षेत्रको मन्दीले राष्ट्रिय स्तरमा उस्तै समस्या भोग्नुपरेको छ ।

चीनबाट सिक्नुपर्ने पाठ

ठूला आर्थिक शक्तिराष्ट्र मध्येको उदीयमान चीनले हालै मात्र संसारकै ठूलो हाउजिङ बबल व्यहोरेकोछ । कुल गार्हस्थ उत्पादन (जीडीपी)को २९ प्रतिशत पुगेको त्यहाँको हाउजिङ बजारमा सर्वसाधारणको पैसा फसेपछि चीन सरकारले त्यहाँका स्थानीय सरकारलाई बिक्री नभएका घर किनेर सस्तोमा बेच्नुपर्ने नीति ल्यायो । चीनले यो नीति यसअघि पनि केही प्रमुख सहरहरूमा परीक्षण गरेको थियो ।

तर, नेपालको घरजग्गा क्षेत्र विकसित मुलुकभन्दा फरक छ । यहाँ घरजग्गा मानिसको जिवनभर कमाइबाट छाक कटाएर जम्मा गरिएको पुँजी हो । नेपालमा रियल इस्टेट क्षेत्र अझै व्यावसायिक बन्न सकेको छैन । यस्तो समयमा पनि सरकार र नेपाल राष्ट्र बैंक रियल इस्टेट क्षेत्रको गाठो फुकाउन प्रयत्नशील देखिएको छैन ।

घरजग्गामा सर्वसाधारणले ऋण काढेर लिएका पैसा फसेको छ । बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूको कर्जा फसेको छ । विगतमा ऋण तिर्नका लागि ऋण दिन बैंकहरूले घरजग्गाको मूल्यांकन बढाएको आशंका अन्तर्राष्ट्रिय मुद्रा कोष (आईएमएफ)ले उठाउँदै आइरहेको छ । घरजग्गाको चंगुलबाट अर्थतन्त्रलाई रेस्क्यु गर्ने प्याकेज नल्याएसम्म आर्थिक गतिविधि सामान्य अवस्थामा फर्किन सक्ने देखिँदैन ।

घरजग्गा क्षेत्रमा आउने आकस्मिक मूल्य उतारचढावले समष्टिगत आर्थिक स्थायित्वमा प्रतिकूल प्रभाव पार्ने सम्भावना रहन्छ । तर काठमाडौँलगायत देशका प्रमुख सहरहरूमा जग्गाको मूल्य उच्चतम बिन्दूमा पुगिसकेकाले बबल बनेको होकी भन्ने आशंका विज्ञहरूले नै गरिरहेका छन् । यद्यपि यो बबल कहिले ब्रस्ट हुन्छ भन्ने सहज आकलन छैन ।

राष्ट्र बैंकका अनुसार नेपालमा करिब दुई तिहाई बैंक कर्जा घरजग्गाको धितो सुरक्षणमा प्रवाह भएको पाइन्छ । घरजग्गा मूल्यमा गिरावट आएमा बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूबाट प्रवाहित भएका कर्जाहरूको ठूलो अंशको असूली प्रभावित हुन्छ । अर्कोतर्फ, घरजग्गाको मूल्य बढ्दा यसको धितोमा बढी कर्जा प्रवाह हुने हुन्छ । नेपालमा आर्थिक वर्ष २०६६/६७ मा घरजग्ग्गाको मूल्य अत्यधिक बढेको र बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूको कर्जा प्रवाह यसतर्फ उच्च दरमा बढेको थियो ।

नेपालमा आर्थिक वर्ष २०६४/६५ र २०७२/७३ पश्चात् घरजग्गा कारोबारमा आएको उल्लेख्य वृद्विलाई यसको उदाहरणको रूपमा लिन सकिन्छ । घरजग्गा कारोबारमा लामो समयदेखि मन्दीको अवस्थामा बैकका धेरै कर्जाहरू जोखिममा परी समग्र बैंकिङ क्षेत्रमा नकारात्मक प्रभाव पर्न सक्छ । घरजग्गाको कारोबारमा आउने शिथिलताले मुलुकमा वित्तीय र समष्टिगत आर्थिक अस्थिरता सृजना हुन सक्ने हुँदा समयमै जोखिम पहिचान गरी आवश्यक नीति निर्माण गर्नु सरकार र नेपाल राष्ट्र बैंकको दायित्व हो ।

कोभिडपछि उचालिएको घरजग्गाको मूल्य बन्यो पासो

कोभिड–१९ महामारीका बेलामा सरकारले जारी गरेको लकडाउनपछि उद्योगव्यवसाय ठप्पप्राय थिए । बैंक तथा वित्तीय संस्थामा पर्याप्त पैसा थुप्रिएको थियो । राष्ट्र बैंकले महामारीपछि नीतिगत रूपमा लचिलोपन र सुविधा मार्फत ऋण लिन सजिलो प्रावधान लागू गरिदियो । पसल बन्द गरेका व्यवसायीको हातहातमा पुनर्कर्जाको नाममा पैसा गयो । पर्याप्त रकम भएकाले कर्जाको ब्याजदर पनि सस्तो भएको थियो । त्यहीँ मेसोमा व्यवसायीले भएभरको सस्तो ब्याजमा पाएको पैसा सेयर बजार र घरजग्गामा खनाए । यसले घरजग्गाको मूल्य आकसियो । तर, घरजग्गामा बबल सिर्जना हुने स्थिति आइपुग्दासम्म पनि राष्ट्र बैंकले आफ्नो नीति पुनरावलोकन गर्न ढिलाइ गर्‍यो । जसको परिणाम छुन नसक्ने मूल्यमा सहरका जग्गा महँगिए ।

ढिलो गरि राष्ट्र बैंकले कर्जा प्रवाहलाई खुम्च्याउने नीति अघि सारेपछि घरजग्गाको कारोबारमा असर देखियो । बैंकमा ऋण लगानीयोग्य रकम खुम्चिएर कर्जाको ब्याजदर महँगो हुन थालेपछि घरजग्गाको बजार शिथिल हुँदै गयो । त्यसअघि नै सरकारले जग्गाको खण्डीकरण रोक्न भन्दै कित्ताकाटमा प्रतिबन्ध लगाएपछि घरजग्गा बजारमा प्रभाव परेको थियो । अहिले त्यसैको असर बैंकहरूको वासलातमा देखिँदै गइरहेको छ ।

गभर्नरका ३ मुटू

राष्ट्र बैंकलाई राम्रो फंक्सन गराउने हो भने गभर्नरले आफ्नो तीन वटा मुटूलाई सक्रिय बनाउन सक्नुपर्छ । एउटा मुटूले सरकारको जिम्मेवारी र दायित्व पूरा गर्नुपर्छ, दोस्रो मुटूले सर्वसाधारणको हित गर्नसक्नुपर्छ र तेस्रो मुटूले व्यवसायीको मर्का बुझिदिनुपर्छ । चालु आर्थिक वर्षको मौद्रिक नीतिले सबै मुटू सक्रिय बनाएको देखिए पनि घरजग्गा व्यवसायीको मर्का बुझिदिएको देखिएन ।

देशभर सक्रिय करिब १८ हजार घरजग्गा कारोबार गर्ने व्यवसायीको मर्का मौद्रिक नीति पहिचान गर्न सकेन । आखिर घरजग्गा क्षेत्रमा गाँसिएको छ बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूको पुँजी । जुन सर्वसाधारणको पैसाबाट परिचालित छ । मौद्रिक नीतिले घरजग्गा क्षेत्रलाई चलायमान बनाउने नीति नलिएसम्म अहिले बैंकहरूको खराब कर्जाको समस्या समाधान हुने छैन । साथै व्यवसायी र सर्वसाधारण अटाउन नसक्ने गरि कालोसूची तन्किँदै जाने छ ।

हदबन्दीले खुम्चिएको रियल इस्टेट

घरजग्गामा अर्काे ठूलो समस्या हदबन्दीको पनि हो । मानिसलाई कति जमिन चाहिने हो ? नेपालको संविधानले नागरिकलाई सम्पत्तिको अधिकारसम्पन्न बनाएको छ । तर हदबन्दीले नागरिक पिल्सनुपर्दा अहिले अर्थतन्त्रलाई नै शिथिल बन्ने अवस्था आएको छ । हुँदाहुँदै बैंकहरूको गैर बैंकिङ सम्पत्तिमाथि नै हदबन्दी लगाउन मालपोतका हाकिमहरूले चिठ्ठी काट्न थालेको बैंकरहरू गुनासो गर्छन् ।

घरजग्गा क्षेत्रमा फसेको पैसालाई उम्काएर बजार चलायमान बनाउन सरकारले स्पष्ट नीति ल्याउनुपर्छ । तत्काललाई हदबन्दीको गाठो फुकाउँदैमा अर्थतन्त्रमा भयंकर समस्या आउने केही पनि होइन । बरु भएको जग्गा जमिन किनबेचबाट नागरिकले आफ्नो फसेको पुँजीलाई परिचालन गर्न बाटो खुल्छ ।

रियल इस्टेट क्षेत्र व्यवस्थित छैन

घरजग्गा क्षेत्रमा देखापरेको समस्यापछाडिको प्रमुख कारण भनेको यसको व्यवस्थापन पनि हो । सरकारले यसलाई व्यवस्थित नबनाएसम्म अर्थतन्त्र घरजग्गाको दूष्चक्रमा परिरहने देखिन्छ । दुई लाख रूपैयाँ मोल पर्ने जग्गालाई पनि १० लाख रूपैयाँसम्म बेच्न पाइने रियल इस्टेट बजार अहिले सेन्टिमेन्टल मार्केट भएको छ । मालपोतको कर्मचारीलाई रिसवत नखुवाई घर जगाको नक्सा पास नहुने विडम्बना त उस्तै छ ।

सरकारी मूल्यांकन र कारोबारको मूल्यबीच अन्तरलाई वैज्ञानिक बनाउन नसकेसम्म यो क्षेत्र व्यवस्थित बन्न सक्दैन । पुँजीगत लाभकर छल्नलाई सरकारले नै बाटो सहज बनाइदिएकाले न रियल इस्टेट क्षेत्र व्यवस्थित बन्न सक्यो, न राजस्व नै उठाउन सकिएको छ ।